广州中心区房价领跌,但有几点例外!
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冷!
这个字不仅适合形容现在手脚冰凉坐在电脑前码字的我,更适合形容上个月的广州二手市场。
根据阳光家缘数据显示,上月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为2279宗,环比下滑34.6%。
2279宗是什么概念?创造了全年的最低数值,连春节期间成交的二手房都比上个月多。
不仅成交量下跌,广州二手房的售价也撑不住了。
有意思的是,大部分购房者买中心区的楼盘,看中的就是其扛跌的属性。但是从实际情况看,中心区的房子,似乎不太扛冻。
中心区先撑不住
越秀有盘降了60万
从近两月的新增房源价格变动情况来看,全市共有超7成房源报价下调。
其中,天河、海珠、越秀三区下调盘源占比最高,分别达84.7%、83.9%、82.8%,并且其下滑幅度亦最为明显,环比下滑幅度分别为3.7%、3.6%、3.3%。
而议价空间最大的板块,居然是坐拥区域+教育光环的越秀东风路板块。
由于越秀东风路板块的二手房都是学位房,加上目前不是学位房旺季,所以有部分急着出手或需要买一卖一的卖家,议价空间更大,在5-10%左右,个别急卖的业主,议价空间可达到15%。
根据中原地产近期成交数据,为求出手,板块内有卖家甚至“自刀”60万!
像是一套位于福莱花园的95方3房,挂牌价480万,现价429万,折合单价4.5万/平。
另一套位于福莱花园的65方户型,挂牌价380万,现价320万,折合单价4.9万/平。
而目前该小区其他在售房源,售价均在5-5.5万/平左右。
比起“沉不住气”的中心区,外围区的二手房显然淡定得多。
虽然郊区一手房限价放开之后,会分流一些客量。但郊区的二手房卖家也生活得十分“佛系”:既然大家爱买一手,那我就先不卖呗,放着租也没什么影响。
像是黄埔区,因为次新房居多,加上广州科学城板块的居住刺激,市场需求仍在,所以整体价格下滑幅度最小。报价下调盘源占比为73.3%,新增房源报价变动环比仅仅下滑0.8%。
什么样的二手房
受“寒流”影响最小?
虽然目前二手房买家的观望情绪浓烈,但是有一些房源,对于买家们来说还是如同“秋裤”一般的存在——该穿的还是要穿,该买的还是要买。
哪一类型的二手房比较受目前市场的欢迎呢?
一是低总价的三房。
根据11月成交数据,总价在300万以下的二手房成交占比高达7成,是目前广州二手楼市的成交主力。
而其中,三房单位更加受买家欢迎,成交占比达38%,高于两房单位32%的占比。
低总价三房之所以受到购房者欢迎,是关注二手房市场的购房者需求决定的。
目前,二手房市场的意向购房群体主要有两种人群,一是首付预算不高的刚需型买家,二是资金不充裕的改善型换房买家。
这两类买家由于手头资金有限,在一手市场的选择也有限,因此,二手房成为他们的首要选择。
加上不少买家置业是都希望一步到位,所以低总价三房对二手房买家来说,无疑有着超强的吸引力。
如果说低总价三房靠的是实力把自己卖出去,那么另一位选手,可谓是凑齐天时地利人和。
那就是市中心小复式住宅。
前段时间,国规委出台了《广州市规划管理容积率指标计算办法》,对市面上的复式产品来说无疑是一种冲击。
在新规出台之后,二手房市场中的复式产品受关注度也有一定上升。
有意思的是,如果同一小区中同时存在平层及复式产品,复式产品的售价或许会比平层产品低。
如位于广州大道南的翠馨华庭都是以小复式的小户型单位为主,目前该盘的二手均价约4-4.3万/平左右。
不过,周边楼盘平层设计的二手住宅,均价已逼近甚至超过5万/平。
这是因为不少复式产品对年轻买家的吸引力更大,而对于中年买家来说,宁愿选择售价较高的平层产品。
所以,部分复式产品的卖家为了迎合年轻买家的资金情况,会适当降低售价。
对于买家来说
现在是购买二手房的好时机吗?
由于目前市场行情较淡,导致不少卖家对后市看涨的信心比较低,所以也愿意进行让步。
像是海珠区有卖家将最初的放盘价定在205万元,后来卖家主动说有实客看中的话,198万元都可以接受。
而对于购房者来说,如果目前遇到合适的房源,不失为入市的好时机,或许能减少一定置业成本。
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